Forton

Преструктурирането на проблемни активи доведе до ръст на инвестиционния пазар

Преструктурирането на проблемни активи доведе до ръст на инвестиционния пазар

Ускореното възстановяване на пазарите на бизнес имоти доведе до силен интерес към инвестиции в незавършени и незаети сгради, проекти в затруднения и земя за строителство през 2014 г. Активи на стойност 239 милиона евро смениха собствениците си през годината, в голямата си част при сделки, свързани с финансово преструктуриране на дългове и капитал, предприето от банки или предишните собственици на имотите. Това отчете консултантската фирма Forton, стратегически партньор в България и Македония на Cushman & Wakefield, най-голямата неборсова компания за консултантски услуги за бизнес имоти в света.
„На пръв поглед числата впечатляват, но следва да имаме предвид, че едва 84 млн. евро от този обем може да бъде приписан на типичния инвестиционен пазар – завършени, работещи и способни да генерират относително постоянен доход сгради“, каза Михаела Лашова, изпълнителен директор на Forton. „Това все пак не променя факта, че търсенето на имоти с инвестиционна цел нараства. Купувачите са мотивирани от силното възстановяване на търсенето на офис площи и възможността да придобият активи с добро качество в другите сектори на ниски в исторически план цени.“

Офис площи

Трайно и видимо е възстановяването на офис пазара през изминалата 2014 г., като положителната тенденция се затвърди в последното й тримесечие. Общо 42% е ръстът в усвоените площи спрямо 2013 г. – на малко над 154 000 кв.м възлиза обемът на заетите в последните 12 месеца офиси при малко над 108 000 кв.м предходната година. Делът на незаетите площи в столицата пада от близо 30% в последното тримесечие на 2013 г. на малко над 26% за същия период на 2014 г. Основен двигател на тази тенденция е интересът към офиси клас А от страна на разширяващи се международни компании, предимно в IT и аутсорсинг секторите. От Forton отчитат в данните си и 7 000 кв.м усвоени площи от аутсорсинг компании извън София.
„Това е само началото. Аутсорсинг компаниите тепърва започват да излизат извън София“, коментира Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ във Forton.
Общият обем на съвременните офис площи в София към момента е 1 690 000 кв.м, като в процес на активно изграждане са 124 000 кв.м. Наемите се задържат между 10.5 и 12.5 евро на кв.м като резултат от засиленото търсене и намаляването на свободните площи. Инвестициите в офиси за 2014 година възлизат на 66 млн. евро, като тенденцията е към увеличаване на инвестиционната активност в резултат на позитивното развитие на сегмента. Рестартирането на преустановените проекти е друг белег на възстановяването на офис пазара.

Търговски площи

Първият успешно рестартиран търговски проект стана факт през 2014 година с отварянето на плевенския „Панорама мол”. Според Forton преструктурирането на проектите, които не се представят задоволително, започва да се отличава като основен източник на сделки и бъдещо предлагане. В същото време водещите молове в страната утвърдиха позициите си, а общият обем на търговските площи в София нарасна с 31% на годишна база. Така на 1000 души от населението в страната се падат 105 кв.м търговски площи. София заема 4-та позиция в подреждането след Стара Загора, Бургас и Габрово със своите близо 280 кв.м на 1000 жители. Търсенето бе активно, като София и Варна успяха да привлекат нови брандове. Сега навлизащите търговци обаче се фокусират единствено върху вече установени локации и проекти. Продължаващите експанзията си големи международни марки също внимателно планират следващите си ходове.
Възстановен е интересът към бул. „Витоша”, след като в края на 2014 г. единственият свободен обект с площ над 1000 кв.м бе отдаден на C House Italia. Наемите се задържат стабилни – около 44 евро месечно струва квадратният метър в магазин на приземно ниво. Лек спад се отчита при търговските центрове, където средният наем в момента е 20 евро на кв.м.

Индустриални и логистични площи

Пазарът на логистични площи не съумя окончателно да излезе от капана на недостатъчното предлагане и през 2014 година. Строителството нараства бавно, а обемите са недостатъчни, което ограничава избора на наемателите. Така те са принудени да търсят алтернативни пътища за достъп до пазара – например усвояване на бивши търговски площи. Все пак в края на годината станахме свидетели на първия от 2012 г. насам проект, предназначен за отдаване под наем. Логистичният парк East Ring донесе на пазара нови 6 000 кв.м, с което наличните площи към момента възлизат на 826 000 кв.м. От тях обаче едва 3.1% са свободни, което на практика възпира сделките, тъй като силно стеснява възможностите пред наемателите.
Ограниченото предлагане даде тласък за ръста на наемите на годишна база до 3.75 евро на кв.м. С оглед на възстановяването при офисите, логистични проекти със съществен офис компонент също могат да бъдат потенциална цел за инвеститорите.
Същевременно, България остава във фокуса на международните индустриални компании, поради което сделките с парцели най-вероятно ще продължат да генерират съществените обеми инвестиции в този сегмент от пазара.